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陽江恒信會計有限公司-業務指南-房屋出租行為現行稅收政策規定

房屋出租行為現行稅收政策規定
作者:   發表時間:2018-8-12 22:09:30  查看:1182次


按現行稅收政策規定,單位和個人出租房屋應申報繳納房產稅(城市房地產稅)、城鎮土地使用稅、營業稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城建稅、教育費附加等地方稅費。出租房屋性質、租金數額等方面的差異,現行稅收政策規定有明顯區別。
一、個人出租住宅房屋應納稅費
對個人出租住宅房屋應征收的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅(城市房地產稅)和個人所得稅等稅費,省地稅局采取綜合征收率的方式計征,并明確從2008年3月1日起,個人出租住宅房屋月租金收入未達1000元的,綜合征收率為4%;月租金收入1000元以上(含1000元),2000元以下的,綜合征收率為6.35%;月租金收入2000元以上(含2000元),綜合征收率為8.35%。
二、單位出租房屋、個人出租非住宅房屋應納稅費
(一)單位出租房屋,每月應繳營業稅(租金收入×5%)、城市維護建設稅(營業稅稅額×7%,縣城及以下地區按5%,下同)、教育費附加(營業稅稅額×3%,下同);企業所得稅(并入當期損益按法定稅率計繳);堤圍防護費(市直、區屬按租金收入×0.13%,其他縣(市)按當地規定標準,下同);房產稅(租金收入×12%,外商投資企業、外國企業和外籍個人適用城市房地產稅稅率為18%,下同);印花稅(租賃合同金額×1‰,下同)。
(二)個人出租非住宅房屋,應每月按租金收入繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、個人所得稅(2.5%)和堤圍防護費,印花稅,城鎮土地使用稅(按實際占用面積[以權屬證書記載為準],依土地等級稅額計算)。
(三)國家機關、人民團體、軍隊,由國家財政部門撥付事業經費的單位,宗教寺廟、公園、名勝古跡等免稅單位出租的房產以及非本身業務用的生產、營業用房產不屬于免稅范圍。
已辦理了《工商營業執照》、《稅務登記證》的個體工商戶,租賃業稅目的起征點為月營業額1000元,即每月租金收入在1000元以下的,免征營業稅;每月租金收入超過1000(含1000元)元的,應按租金收入總額計算征稅;未辦《稅務登記證》的納稅人,按次納稅的起征點為每次(日)營業額100元。
企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房,減按4%的稅率征收房產稅。按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房,包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房;房管部門向居民出租的公有住房;落實私房政策中帶戶發還產權并以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等,暫免征收房產稅、營業稅。
三、納稅人的確定
根據現行政策規定,一般情況下,取得房地產租賃收入的單位和個人為房屋出租的納稅人,但下列情況,主管稅務機關可將承租人、代管人或使用人作為相關稅費的繳納人或代繳人。
(一)房屋產權所有人、承典人不在房產所在地的,或者產權未確定及租典糾紛未解決的,房產稅由房產代管人或者使用人繳納。
(二)擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的,由代管人或實際使用人納稅;土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的,由實際使用人納稅;土地使用權共有的,由共有各方分別納稅。
(三)承租人與出租人雙方平等自愿、協商一致簽訂的房屋租賃合同(協議),如相關條款明確房屋租賃應納稅費由承租人或使用人代繳的,可由承租人或使用人代繳房屋出租人的各項稅費。
(四)承租人應當向主管稅務機關提供租賃房產的產權證復印件、租賃合同、租金發票及要求納稅人報送的其他納稅資料。否則,稅務機關將根據《稅收征管法》追究承租方的連帶責任。
四、納稅期限
按期納稅的納稅人,營業稅等稅費應自期滿之日起15日內申報納稅;自用房產應繳納的房產稅、土地使用稅按年計征,分期預繳;單位出租房屋應繳納的房產稅則應隨同營業稅按期進行申報納稅;個人出租非住宅房屋應納的房產稅、土地使用稅應一并按主管稅務機關核定的其他應繳納稅費及期限申報繳納。
五、注意事項
(一)房屋出租人在向承租方收取租金時,應按規定開具發票,否則,將依據《發票管理辦法》第36條對“未按規定開具發票”的處罰規定,最高處1萬元以下罰款。
(二)承租人在支付租金時應主動向出租方索取發票。否則,將依據《發票管理辦法》36條對“未按規定取得發票”的處罰規定,最高處于1萬元以下罰款。
(三)單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位(國家機關、人民團體等)、納稅單位的房產,房產稅、土地使用稅由使用人繳納。
(四)納稅人申報的計稅依據(租金收入)明顯偏低,又無正當理由的,稅務機關有權根據《稅收征收管理法》第35條規定核定其應納稅額。
(五)納稅人、扣繳義務人向稅務機關提供虛假計稅依據(如虛假合同)或不進行納稅申報的納稅人,稅務機關將按《稅收征收管理法》有關規定進行處罰。
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